[경험담] 외국인으로서 멕시코 집 구매 하는 방법 (부제. 은행 주택담보대출을 이용한 구매 방법 A to Z)

[경험담] 

외국인으로서 멕시코 집 구매 하는 방법 
(부제. 은행 주택담보대출을 이용한 구매 방법 A to Z)

  한국인으로 첫 주택을 한국이 아닌 멕시코에 구매하게 되었다. 뭐 이런 저런 사정도 있었고 주택담보 대출도 마침 되었고 맘에 드는 매물이 나왔기 때문에 가능하게 되었다. 외국인으로서 어떤 방법으로 구매하게 되었는지 공유하여 해외 생활에 도움이 되었으면 하는 바람이다. (정말 미국 주택구매 정보는 유투브 등 정보가 너무나 많은데 상대적으로 멕시코는 프로세스 등 정리된 정보가 전무하여 나도 아무것도 모르는 상태에서 진행했기 때문에 그 답답한 맘을 잘 안다. 필요없는 시행착오는 최소화 하시길...)

  일단, 읽어 내리기 전 몇가지 당부 사항이 있는데 아래 당부 사항을 먼저 읽어 보시고 멕시코에서 주택담보대출을 받아 주택구매를 하는데 있어 어느 하나라도 해당 되지 않으면 대출/주택구매를 할 수 있는 조건이 아니므로 시간 낭비가 될 수 있다는 사실을 알아두었으면 한다.  

# 외국인이 멕시코 주택담보대출을 통한 주택 구매를 위한 기본적인 조건

① Residente Permanente (영주권) 소지자

      * 과거 FM3라고 불렀던 비자가 주택구매에 해당 되는지는 모르겠다. 이 부분은 주택구매 에이전시에 문의해 보시길...

② 멕시코 신용카드를 본인 명의로 발급 받은 후 쓰고, 값고를 1년 이상 잘 하여 신용도 기록이 있고, 좋아야 한다. (그동안 멕시코 신용 카드 사용을 하지 않았다면 바로 신청해서 1년만 잘 써보자.)

③ 멕시코 회사에서 근무를 하고 있어 멕시코 급여명세서를 갖고 있는 경우 (은행을 통한 주택담보대출시 3개월 이상 급여 수령 기록을 제출해야 한다. 대출 최종 승인전에도 고용되어 있는지 Notaria 서명전애도 다시한번 3개월 급여를 요구하니 참조하길 바란다.)

④ 멕시코 세금 ID인 RFC 번호 및 주민번호인 CURP 증명서

⑤ (한국인 부부인 경우) 결혼증명서, 기본증명서-일반 (부부 각각)

     * 추후 이 서류는 멕시코 공인 한국어-스페인어 번역사에 번역 공증 받아야 하며, 문서 진위 확인을 위한 Apostille 서류도 같이 제출해야 한다.

⑥ 멕시코합중국 제 27조 1항에 따라 외국인들은 멕시코 제한지역 외 부동산은 구매할 수 있다. (국경 직선거리 100Km, 바닷가 직선거리 50Km 제외). 이 말을 해석하면, 국경지대 부동산을 외국인은 구입할 수는 없으나 50년 마다 신탁협회(fideicomiso figura juridica)를 통해 부동산 사용권을 갱신할 수 있다. 국경지대 근방 부동산은 신탁기관을 통한 장기임대 한다고 보면 된다. 지인을 통해 확인한건 매년 은행에 이 신탁 수수료를 천불 이하가 든다고 하니 참조하시길 바란다.

※ ⑥출처 대한민국 주멕시코 대사관

# 멕시코 주택 구매 큰 그림을 먼저 이해하자.

주택 담보 대출  (Hipotecario) 신청 

* hipotecario가 영어로 mortgage와 동일하다

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대출 승인 획득 (주의. 일반적으로 대출 승인일자 3개월간만 대출 승인 유효. 이 말은 즉, 대출담보대출을 이용하해야 하는 경우 3개월 이내 공증사무소인 notaria에서 집구매를 위한 잔금처리 및 판매자와 구매자간 서명 작업을 완료 해야 한다는 의미이다. 멕시코는 은행, notaria, 공무원 대체적으로 행정처리가 느린편이고 돌발 변수도 항상존재하니 정신 바짝차리고 진행해야 한다.) 

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주택 탐색

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(맘에 드는 집을 찾은 경우) 가격 흥정

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(가격 Fix 후)  Compra - Venta 계약서 작성

                       * Fix 가격, 계약금, 잔금 일자, 미성사시 페널티 항목 등 명시

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Compra - Venta 계약서 Sign본 주택 구매자/판매자 1부씩 원본 나눠 가짐

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계약금 지급

* Compra-Venta를 구매자/판매자 서명한 후 계약금을 지급하는 동시에 Compra-Venta 계약 효력 발생 

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각종 서류 준비 시작 (전 주인 물/전기/가스/단지유지비 등 각종 공과금 납부 증빙까지! 전 주인이 단지유지비를 밀린 경우도 많다고 들었는데, 이 돈 내기싫다면 꼭 확인하시길) 

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멕시코 외교부(SRE)로 부터 주택 구매 Permit 획득 (신청 후 2주~1달  Case by Case)

  * 모든 외국인은 멕시코 주택 구매시 상기 Permiso를 받아야 함

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멕시코 국경  100 Km 이내, 바닷가 직선거리 50km이내 부동산을 구매하고자(신탁을 통한 장기임대) 브로커를 통해 신탁협회 (fideicomiso figura juridica)가 요구하는 permit을 추가로 받아야 한다. 이게 없다면, 아무리 compra-venta를 통해 절차적으로 잔금까지 지급 구매했다고 해도 불법자산이 된다는 지인을 말을 들었다.   

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멕시코 주택 구매 등기 (escritura) 등록을 위한 멕시코 공인 공증서(Notaria)에 관련 신청서 제출

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주택 담보 대출 승인을 위해 담보 대출 승인 은행측으로부터 해당 주택 실사 후 감정평가(avaluo del comercial)가 필요한데, 이때 은행에 감정평가 비용을 선금으로 지급해야 한다. 이 돈은 추후 대출 받을 때 회입 받게 된다.

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상기 은행측 감정평가와는 별도로 멕시코 국가 세금당국(SAT)에서도 재산세 세금 부과용 감정평가(avaluo fiscal)을 진행한다. Comercial은 은행측이 대출금을 얼만큼 줄 가치가 있는지 담보물의 평가를 위해, Fiscal은 가치를 산정하여 얼만큼의 재산세 등 각종 세금을 걷을 수 있는지를 사전에 평가하기 위함이다.  

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만일, 판매자가 아직 대출금을 모두 못 갚은 경우 판매자의 주택담보대출 은행에 주택담보대출 잔금요청서를 요청하여 얼만큼의 잔금을 은행에 줘야 하는지, 그리고 해당 은행의 계좌번호는 어떻게 되는지를 미리 확인해야 한다. (이 또한, 멕시코에서는 신청 후 3일 정도 걸렸던 것으로 기억한다.. 미리 미리 챙기시길. 사실 이건 은행담보대출 브로커가 알아서 챙기긴 하니 진행상황 점검을 하시길.)  

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(위 서류들과 은행의 대출심사가 완료되면 판매자, 구매자, 은행대출 브로커, 부동산 브로커, 4자가 Notaria (정부 인증 공증소)에서 만나 계약금을 제외한 잔금, Notaria Fee, 판매자의 은행 잔금, 멕시코 요구 각종 세금 등을 Notaria 그 사무실에서 Notaria 직원이 있는 앞에서 정리하게 된다. Notaria 공증소의 역할이 바로 중간에서 이해관계자의 지급 및 보증, 은행 이자율 등 모든 세부사항을 기록하여 국가기관에 제출하여 공증 도장까지 받아 법적 효력이 있는 등기를 관할관청에 등록하는 중요한 역할을 하게 된다. 잔금이 치뤄지면 소유권이 넘어 오므로 notaria에서 집주인은 구매자에 서류 및 열쇄 등을 바로 넘겨준다.

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Finally 집 소유권 이전!!

# 부동산 중개사 보다 중요한 대출 브로커

  부동산을 구매할 때 생각보다 은행 담보대출 브로커가 매우 중요한 것 같다. 이 대출 브로커는자신이 여러 메이저 은행 담보대출 담당자와 연락하여 부동산 구매자의 신용도, 급여수준, 자산상태 등 컨디션 등을 고려하여 최적의 주택담보 상품을 추천해준다. (사실 브로커 특성상 본인 커미션이 최적 상품을 추천해줄 가능성도 많으니 항상 타은행 조건과 비교해보고 경쟁력 있는 상품을 고르길 바란다.)

   이 담보대출 브로커가 은행에는 담보대출 고객을 끌어오고, 부동산 구매자는 경쟁력 있는 융자를 받을 수 있게 도와주게 되는데 이 과정에서 대출에 필요한 서류 준비라던지, Notaria에 필요한 서류라던지 같이 챙겨주기 때문이다. 특히 남미에서는 다 된다고 하고 초긍정으로 Yes맨을 만나기가 쉬운데, 이럴때 일수록 꼼꼼하게 필요한 서류를 챙기고 진행상황을 체크할 수 있는 능력있는 브로커를 추천받아 일을 진행할 것을 추천한다. (앞에서 경고했듯이, 대출승인 후 3개월 이내 잔금을 치뤄야 하기 때문에 중간에 진척이 안되면 집주인에 미성공 페널티를 줘야할 상황이 생길테니, 똘똘한 브로커가 중여한 것이다.)

  이 브로커들은 대출 승인을 받게 도와주지만 일반적으로 부동산 구매자에게 커미션을 청구하지는 않는다. 정확하게는 알지 못하지만 대출 성사시 은행측으로부터 일정 수수료를 받는 것으로 알고 있다. 그러니 부담 갖지 말고 주변에서 믿을만한 대출 브로커를 추천받아 대출심사를 받아볼 것을 권장한다.

 

# 부동산 중개자를 통해 집을 소개 받았다면 커미션은 누가 부담하나? 그리고 얼마를?

  부동산 중개 수수료는 일반적으로 판매자가 부담한다. 정확히 알지는 못하지만 부동산 최종 판매 가격의 2%? (케이스 바이 케이스니 추천받을 때 주변 수수료 %를 확인할 것!!) 정도 수준의 수수료를 판매자에 청구하는데, 판매자는 비싸게 받으려고 할테니 서로 윈윈하는 관계이기 때문에 판매자 측에서 부담하는 것이다. (미국은 얘기 들어보면 부동산 브로커로 부터 일반적으로 판매자, 구매자 둘다 부담하는 것으로 알고 있는데, 멕시코의 경우는 판매자쪽에서 부담하는게 일반적이다.) 

  다만, 판매자가 부담하지 않는 경우도 간혹 있는데 이건 부동산 브로커에게 소개 받기 전에 꼭 누가 부담하는지, 그리고 얼마를 부담하는지 짚고 넘어가도록 해야 한다. 간혹 이 커미션을 아까워하는 판매자는 구매자에게 전가 시키기도 하는데, 브로커 입장에서도 대부분의 서류 준비는 구매자로부터 발생하기 때문에 일하기는 구매자에게 부담시키는게 더 맞다고 생각할지도 모른다.

(to be continued)