[미국 부동산] 미국 주택 보유 시 재산세 정리 (부제. 캘리포니아 기준 일년 세금 공제는 얼마나 될까?)

[미국 부동산] 

미국 주택 보유 시 재산세 정리 
(부제. 캘리포니아 기준 세금 공제는 얼마나 될까?)

  미래의 First home buy로서 미국 부동산을 취득하며 경험한 지식을 정리해 보고자 한다. 미국에서 살면 Home buying 관련 이런 저런 주워듣는 얘기가 많은데 정리를 해보고자 한다.

  첫번째로 집을 취득하게 되면 재산세는 집 가격의 지역마다 다르지만 캘리포니아주의 경우 취득가의 1~2%로 보면 된다. 이 2%도 뜯어보면 이 중 1%는 시간이 지날수록 취득가에 비례해서 증가하게 되고 나머지 1%는 fixed cost 개념으로 보면 된다. (경험자 애기를 들어보면 대략 적인 감으로 1백만 달러 집 구매시 재산세는 매달 1천불 정도라고 보면 된다고 한다.) 미국에는 재산세가 부담스러울 정도로 큰 것으로 보인다.

# 미국 주택 보유 재산세 (Property Tax)

  재산세는 한국으로 치면 국세가 아니라 지방세에 해당한다. 미국도 마찬가지 지방세로 분류되며 그리하여 세금은 사는 지역 (State, City, Country)에 따라 달라짐을 주의해야 한다. .

   ① 특별 개발세 (Special Assessment - Mello Roos Tax) 

        : 처음 도시 개발시 집을 짓기 위해 산을 깍거나 땅을 다지거나 등 공사 비용을 채권을 

          발행하여 개발 비용을 선납 한 뒤 그 지역 주택 소유주로부터 그 비용을 회입하는 과정으로써 

          납부하는 기간이 정해져 있다. (채권으로 빌린 돈을 갚으면 끝이나기 때문)

           * 짧은 것은 25년, 보통 30년, 길면 45년

           Mello Roos는 금액이 집 시세에 맞추어서 변하지 않는 특징을 갖고 있다. (하지만 아주 간혹 매년 Mello Roos 가 올라가는 경우도 있다고 하니 짚고는 넘어가봐야 할것이다.)

           주택 구매시 이 집의 Mello Roos가 얼마 (How much) 인지, 얼마나 남았 (How much left)는지, 어떻게 변하는지 (How change)를 확인하는 것이 중요하다. 또한, 카테고리에서 중요하여 property로 구분하였으나 Mello Roos는 세금 공제 항목에 포함되지 않음 주의! 

   ② 추가 재산세 (Supplement Tax)

        : 에스크로우가 끝난 후에 County가 Buyer에 발송하는 비용으로써

          Seller가 내던 재산세와 Buyer가 미래에 내게될 재산세의 Gap이 존재할 수 있는데  

          이때 Country가 차이 금액을 Buyer에 추가 청구하여 세액을 완성시키는 것이다. 

          부동산 과세표준은 매년 1월 1일을 기점으로 그 해 재산세를 산정하기 때문에

           County의 회계시작되기 이전의 것을 기준으로 재산세를 과세하게 된다.

          매매 완료 후 Closing 시점을 기준으로 거주기간에 비례하여 과소/과대 금액을 회입/부과를 하게 된다. 그래서 집 산 사람들이 집을 사고 나서 1~2년에 재산세와는 별도로 큰돈이 나가야 한다고 들었다.

           만일, 추가 재산세 미납이 된 경우 정당한 사유가 있는 경우 벌금을 waive 해주는 경우도 흔하다고 하니, 이런 경우가 있으면 전문가에게... 

※ 이외 재산세는 아니지만 단지에 내는 관리비 명목의 HOA도 있다는 것을 주의해야 한다. 지역마다 다르고 단지에 다라 천차만별이다.

   

# 미국 재산세 납부 기간은?

   * 재산세의 회계년도는 7월 1일 ~ 차년 6월 30일

      (최대 2회 분납 가능 ① 7월 1일~12월 31일, ② 1월 1일~6월 30일) 

ㆍ고지서 발부 기간 : 9월말~10월말 

                                      * 10월이 되었는데도 고지서가 안날라오면, 꼭 찾아볼것!

      → ①은 11월 1일까지 납부한도 (하지만 12월 10일까지 납부 시 벌금 면제)

      → ②은   2월 1일까지 납부한도 (하지만   4월 10일까지 납부 시 벌금 면제)

# 만일, Property Tax 세금 고지서가 안날라 왔다면?

   재산세 고지를 못 받아도 주택 소유주는 재산세를 내야하는 의무가 있기 때문에 County 홈페이지에 가서 금액과 지불 장소를 확인한 후 납부해야만 한다. 제때에 내지 않으면 벌금이 있다고 하니 조심하자. 

# 재산세 세금 공제 혜택

주택 구매 이자와 재산세는 세금 공제가 된다. 2021년도 캘리포니아(CA) 기준 Property Tax (재산세) 공제 (Deductible) 최대 금액이 1년에 US$ 10,000 이다. 이때 부부합산 US$ 10,000이다.  May deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately)  이 부문은 경험해 보지는 않았기 때문에 세금 보고를 겪어봐야 자세한 Scheme을 알것 같다. 

Source. https://www.newpointlaw.com 클릭!

# 캘리포니아 집값이 내려갈 떄 재산세를 내리는 방법

    (Proposition 13을 통한 절세 방법) 

   주마다 Proposition13 적용도 다르지만 캘리포니아주는 재산세를 1년에 최대 2% 밖에 증가 할 수 없다. 집값이 올라갈 때는 자동으로 세금을 올려 과세하지만 반대로 집값이 내려가는 경우는 재산세는 떨어진 공시 매매가를 반영하지 않고 높은 상태에서 과세하는 경우가 많다.

   그리하여 본인의 과세평가액이 unfair 하다고 판단되면 County 과세평가국 과세평가어필위원회(Assessment Apeals Board)에 이의를 신청하여 재감점평가를 받을 수 있다. (이 부분은 부동산 에이전트가 도와줄 수 있는데 작성해서 신청할 수 있음)